2022/01/19

★市街化区域と市街化調整区域の違いとは★　新築リフォームは徳島県阿波市プロジェクトホームで♪

新しく家を建てる際には、まず土地を探すことになるでしょう。

市街化区域、市街化調整区域、名前が似ているので混同してしまう方もいるかもしれません。
しかし、その内容は大きく異なります。

この2つは、どちらも都市計画法によって定められている区分です。

市街化区域

市街化区域はすでに市街地を形成している区域、もしくはおおよそ10年以内に市街化を図る区域のこととなっています。

もう少しわかりやすく言うと、現在すでに市街となっている区域、もしくは10年以内に市街化が進む予定となっている区域のことを市街化区域といいます。
この区域では、住宅などは特別な許可を必要とせずに建てることができます。

★簡単に言うと、どんどん市街化していきたいエリアと言うイメージ

市街化調整区域

市街化調整区域というのは、市街化を抑制している区域のこととなっているのです。
問題となるのは、もう一方のほうです。
この区域は、市街化を抑制する区域です。
つまり、市街化区域とは反対の意味を持っているのです。

基本的に、住宅などを建てることはできません。
市街化を目的としていない区域であり、畑や田んぼ、自然をそのまま残しておくことを目的としています。
そのため、居住区としては考えられていない区域を指すのです。
もしも、どうしてもその区域に住宅を構えたい場合は、管理している都道府県の許可を得る必要があります。
勿論、相応の理由がなければ申請しても簡単に許可が下りるわけではありません。

★簡単に言うとお店や住宅などを積極的に作ってはいけない、田舎のままにしておくエリアと言うイメージ

例えば…

東京都の場合は23区内に限って言うと、河川敷以外の場所は住宅を建てるのに支障はありません。
しかし、23区外の郊外などには農地が広がっているところもあり、その中には住宅を建てることができない地域も含まれています。

よく、農地は別の要地へと転換するのが難しい、ということが言われています。
市街化調整区域は、その農地の転換がさらに難しい区域だと考えることもできるでしょう。
土地としてみた場合は周辺の土地よりも安いことが多いのですが、それはこのような制限があるからなのです。

こういった地域に住宅を建てることを許可されるケースというのは、要件を満たしている場合です。
この要件についても、都市計画法に主な基準として定められています。

ちなみに、この2つの区域の他に「非線引き区域」というものもあります。
簡単に説明すると、市街化区域にも市街化調整区域にも区分しないエリアのことです。
将来的に計画的に市街化する区域ではありますが、現時点ではなにも決められていないエリアになります。

市街化調整区域でも建設許可があれば建設できるものもある

市街化調整区域は、原則として人が住むための住宅や商業施設などは建築できないのですが、絶対住んではいけないのかというと、そういうわけでもありません。

市街化調整区域内であっても、地方自治体に申請し建築許可が下りれば、住宅を建てることが可能となります。では、どんな基準を満たせば建築することができるのでしょうか。

都市計画法34条に定められている開発許可の主な基準を見てみましょう。

都市計画法34条による開発許可の主な基準

	概要	具体例
第1号	開発区域に住んでいる人の生活のために必要な施設	店舗・修理業・理美容院・学校など
第2号	鉱山資源・観光資源などの施設、第1種特定工作物に関わる施設	遊園地・ホテルなどの施設や、ゴルフコースなど
第3号	特別の自然的条件を必要とする施設
第4号	農林水産物の処理や貯蔵・加工などに必要な施設
第5号	特定農山村地域における農林業等活性化施設
第6号	中小企業の共同化や集団化の事業に使う施設
第7号	現在ある工場の事業を効率化するために必要な施設	（原則として既存工場に隣接する土地であること）
第8号	危険物（火薬類）の貯蔵または処理に供する施設
第9号	道路の円滑な交通を確保するために必要な施設	ドライブインやコンビニ、ガソリンスタンドなど
第10号	地区計画または集落地区計画の区域内における開発
第11号	市街化区域に隣接・近接していて一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域で、環境保全に支障がないと認められるもの	住宅など（おおむね40～50棟以上の住宅が一定間隔で集まっていることや、上下水道が整備されている、道路に接しているなどの一定条件が必要）
第12号	条例で区域・目的または予定建築物などの用途を限り定められたもの	線引き前土地所有者の親族の自己用住宅、住宅の増築又は改築など
第13号	もともと居住用や業務用を目的としていた土地であり、一定期間内に建築が完了できるもの	自己用の住宅など
第14号	市街化区域では困難であり、著しく不適当と認められるもので、開発審査会で許可を得られた施設	農家等の親族の自己用住宅（農家分家住宅など）、寺や納骨堂、ゴルフ練習場、老人ホームなど

※地方自治体によっては異なる場合もありますので、実際に建築可能かどうかについては必ず確認をして下さい。

家を建てることができるのは、第11号～14号となっている区域ですね。
自分が購入したい土地、家を建てる土地がどのような区域になっているかは、地方自治体などで調べることができますので、まずは確認してみるのが良いでしょう。

市街化調整区域は建売住宅の売買やリフォームにも建築確認申請が必要

市街化調整区域では、住宅や事業用の建築物を開発・建築するためには、個別に審査をうけて許可を得る必要があります。
そのため、市街化調整区域の売買は市街化区域に比べて大変です。

土地の売りたい場合に許可を申請するのは買主ですが、売主もその土地が開発できるのかどうかという点を把握しておけば、土地の正しい価値を知ることができ、正当な値付けが可能になります。

また、今ある住宅や事業用施設を建て替える場合でも、申請して許可を得る必要があります。

建て替えだけでなくリフォームも申請の対象となりますので、ご注意ください。

また、市街化調整区域では、地目が宅地（既存宅地）となっている場合でも建設確認申請が必要です。

市街化調整区域の新築・リフォームは、住宅ローンが通りにくい傾向がある

市街化調整区域に限らず、住宅の建築やリフォームの時には金融機関でローンを組むことが多いかと思います。

しかし、市街化調整区域の場合にはリフォームであっても住宅ローンが通りにくい傾向にあります。

市街化調整区域は住宅ローンを組む金額によっては、ローン申請が却下されてしまうこともあるのです。地目が農地の場合には、さらに難しくなるでしょう。

なぜ、市街化調整区域は住宅ローンが通りにくいのか？

これは、市街化調整区域は担保の価値が低いため、ローンの支払いが滞って担保を差し押さえした時に、ローンの残高を賄うほどの価値で売れないということになりかねないからなのです。

そのため、市街化調整区域の土地を安く手に入れたとしても、住宅ローンが組めずに住宅を建築できないというリスクがあることを覚えておく必要があります。

市街化調整区域はインフラが整っていない場合がある

市街化調整区域は、電気・ガス・水道などのインフラが整っていない場合もあります。

もし市街化調整区域の土地を安く手に入れたとしても、自己負担で電気を引いたり、水道・ガスを通したりしなければならない場合があります。

公道が隣接しているのであれば、水道やガスは通っている可能性もありますが、下水道についてはないことが多いため、浄化槽の設置も必要となり、住宅建築の費用がかさんでしまう点に注意が必要です。

市街化調整区域は土地購入の坪単価が安い

市街化調整区域は、市街化区域に比べると格段に土地の価格が安くなっています。
そのため土地購入の費用が抑えられ、予算が少ない人でも土地購入をすることができますし、余った予算を家の建築費用に回すことができます。
たとえば、市街化区域で坪単価が15万円だったとしても、市街化調整区域であれば坪単価が5万円以下ということも少なくありません。
かなり土地購入の費用が抑えられますね。

市街化調整区域は固定資産税が安くなる

市街化調整区域の土地価格は安いので、土地の評価額も低くなります。
土地に対しての固定資産税は土地の評価額に1.4％をかけた金額です。
つまり、市街化調整区域は土地評価額が低いため、固定資産税の負担も少なくて済むということになるわけです。

毎年かかる税金負担を軽減できれば、生活を圧迫することもありませんね。

都市計画税の負担なし

固定資産税は土地や建物をもっていると必ず毎年支払わなければなりませんが、市街化調整区域の土地にかかる都市計画税については支払いの必要がありません。
都市計画税とは、その土地に暮らす人が必要な学校や道路などを整備していくための税金です。
こうした整備については、市街化区域で積極的に行うものですが、市街化調整区域では抑制されています。
そのため、市街化調整区域では都市計画税を負担する必要がないのです。