農業振興地域とは？農用地区域とは？

農業振興地域（のうぎょうしんこうちいき：農振地域）

農業の振興を促進することを目的とする地域で、農用地区域とその指定を受けない区域（農振白地地域）に分かれます。
振興（しんこう）とは産業を盛んにするという意味で、農業を拡大する地域といえます。

農業振興地域

今後相当期間（おおむね10年以上）にわたって農業振興を図るべき地域であり、農用地区域（のうようちくいき）は、土地改良事業（農業用水や区画整理などの農業土木）がなされたなどの生産性の高い農地で、農業上の利用を確保すべきものとして指定された区域です。

「農業振興地域の整備に関する法律」（農振法：のうしんほう）により、農業振興地域（農振地域）を指定します。

農用地区域は、農地の中でも生産性の高い農地のため、宅地など他の用途に変えるのは厳しく制限されています。
※　農用地区域内で開発行為をする場合は、都道府県知事の許可を受けなければなりません。

農用地区域内にある農地の用途変更および用途変更目的での売買・賃貸借は、農用地利用計画において指定された用途以外は認められません。

※　農用地区域内で農地転用（建物建築や宅地開発など）を行うためには、まず農用地区域からの除外手続き・転用をする必要があります。

農地法とは

農地法のメインは、農業従事者の地位の安定と農業生産力の増進を図ることですが、不動産に関わる農地法は、農地を農地以外のものにすること（農地転用：農地を他の用途、例えば家を建てるために「宅地」にするなど変えることなど）を規制することです。

農地法で規制されるのは農地及び採草放牧地（さいそうほうぼくち）です。
「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいい、「採草放牧地」とは、農地以外の土地で、主として耕作または養畜の事業のための採草または家畜の放牧のための草地をいいます。

その土地が農地かどうかの判断は、土地の現在の利用状況（現況）にもとづいて行います。
登記簿謄本の地目で、田or畑と登記されているかどうかは関係しません。田や畑のほか、果樹園や桑畑も入ります。
これらの土地は農地法の適用を受けるため、売買や賃貸借するには、事前に農地法の手続きが必要になります。農地の判定は、一時的な状態にもとづくものではないため、家庭菜園のような一時的なケースは農地の扱いを受けません。

農地転用にあたっては、原則『農林水産大臣または都道府県知事の許可』が必要になります。

農地の権利移転（売買）や権利設定（地上権、永小作権、賃借権など賃貸借のこと）には、農地のまま継続する場合と、他の用途へ変更する場合の大きく2つにわかれます。

農地の所有者が、自分自身で転用（用途変更）する場合（自己転用）および転用を目的として農地の売買等をしようとする場合（転用目的の権利移動）には、面積に関係なくいずれも許可が必要です。
役所では、農地法の根拠条文から、自己転用の許可を「4条許可」、転用目的の権利移動の許可を「5条許可」と呼ぶことがあります。

ただし、重要な例外として、市街化区域内の農地の場合は、農地から宅地への用途変更が積極的に行われることが望ましいとされているため、自己転用の許可や転用目的の権利移動の許可は必要なく、農業委員会に届出するだけでよいとされています。
ただし、届出をしなければ、売買契約や賃貸借契約は効力を生じないとされます。（無効）

用途変更	権利移転・設定	原則	市街化区域内
3条（農地→農地）	なし	あり	許可	許可
4条（自己転用）	あり	なし	許可	届出
5条（転用）	あり	あり	許可	届出

農業委員会は、農業従事者を代表する機関です。市町村から独立して農地法に関する許可等の事務を行い、市町村役場の中にあります。
農地に関することは、まず農業委員会に問い合わせしましょう。

市街化調整区域などの市街化区域内農地以外の農地転用の許可に当たっては、都道府県知事（4haを超えるときは農林水産大臣）の許可を受けなければなりません。
転用の状況に応じて詳細に規定 （農地転用許可基準）されているので、宅地建物の取引等に当たっては十分な注意が必要です。
許可がない用途変更は、無断転用として罰則を受けます。また、売買は無効であり、許可があってはじめて所有権移転等ができます。

農地法においては、自己転用や転用目的の権利移動のほか、農地を農地のまま（用途変更なし）で売買や賃貸借することについても、原則として農業委員会に許可が必要（「3条許可」）です。許可がない売買契約や賃貸借契約は無効です。

現状は宅地で、謄本の地目が田や畑になっている物件を売買するというケースがあります。
この場合、農地転用の手続きをせず無断で用途変更した、か、農地転用の手続きは済んでいるが地目の変更登記をしていないのどちらかです。

前者の場合、農地法違反です。
家が建てられるように見えても、元の農地に戻すことが原則のため、建築できません。市街化区域内の場合は、何らかできないか農業委員会に相談します。
市街化区域内の物件であれば、農地法第5条に基づき農業委員会へ届出し、「受理証」の発行を受けた後でなければ売買不可（実際の現場では、停止条件の特約をつけ、受理証未発行の段階で売買契約を締結する場合もあります）。この「受理証（受理通知書）」は所有権移転登記の申請に必要な書類となります。

後者はよくあるケースです。
登記上の「地目」を変更するには変更登記の手続きが必要なため、登記を申請します。

このようなケースは、まず転用手続きが済んでいるか農業委員会で確認します。
調査物件の謄本の地目をしっかりと確認し、登記上の地目が農地だった場合は、農地なのか農地でないのか（非農地）について、農業委員会での調査が必要です。

近年では田畑から宅地へ転用、転用後売却や新築などされる方が増えてきています。
プロジェクトホームでは農地から宅地への転用手続きなどをお引き受けしております♪

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